L’émergence du déficit foncier est l’une des principales raisons pour lesquelles les investisseurs décident d’acheter des biens à louer. D’un point de vue fiscal, cela leur permet de réduire l’imposition d’autres revenus. Quelles sont les conditions pour créer un déficit foncier ?

Comment le déficit de propriété fonctionne-t-il ?

Un déficit foncier est un dispositif à l’avantage de tous les propriétaires immobiliers. Il permet au propriétaire de déduire le coût des travaux de ses revenus fonciers. Dans le cas où les charges liées à l’immobilier sont inférieures au montant des loyers perçus, il peut y avoir une déduction de 10.700€, ce qui est appliqué au revenu total imposable.

La déduction ne s’applique que si le bien a été loué pendant au moins trois ans et que les travaux ont été effectués par un professionnel reconnu. Il est également important de noter que la partie du déficit foncier qui ne peut pas être déduite du revenu est répartie uniformément sur les 10 prochaines années. Il y a donc un déficit foncier lorsque les dépenses sont supérieures aux revenus. Bien que le coût réel soit imposé, le contribuable peut déduire les intérêts du prêt.

Quelles sont les modalités de création d’un déficit foncier ?

Seuls les locataires nus peuvent créer un déficit foncier. Dans le cas des appartements meublés et des locations saisonnières, un tel déficit n’est pas possible. Dans ce cas, il ne s’agit pas d’un revenu foncier, mais d’un revenu professionnel.

Il convient de rappeler que le régime de microcrédit est ouvert aux propriétaires dont les revenus ne dépassent pas 15.000 € par an. Dans ce cas, le propriétaire est autorisé à déduire 30 % des revenus fonciers avant l’impôt social (17,2 %) et l’impôt progressif sur le revenu (IR). Cela rend le déficit foncier impossible.

Pour générer un déficit de richesse, il faut choisir le plan réel. Cette option est irrévocable pour une période de 3 ans si le revenu du bien est < 15 000 € par an. L’option pratique consiste à déduire toutes les dépenses déductibles du revenu foncier (revenu locatif annuel sans les dépenses) pour obtenir un revenu imposable.

Quelles sont les dépenses déductibles ?

Il y a les frais financiers déductibles qui sont les demandes et garanties et les intérêts sur les prêts d’acquisition. Ces coûts à eux seuls ne donnent pas lieu à un déficit d’exploitation.

Veuillez noter que certains frais payés pour l’achat d’un bien immobilier ne sont pas déductibles des revenus du bien immobilier : frais de transfert, frais de notaire, honoraires des agents immobiliers, frais de location, etc. Le propriétaire peut alors déduire les coûts de fonctionnement du bien, les frais de gestion et de comptabilisation de l’hébergement. Il peut aussi déduire les frais d’assurance pour les arriérés de loyer, assurance du propriétaire, assurance hypothécaire.

L’absence de terrain permet donc une taxation par capitalisation. Si l’objectif initial est clairement de réduire l’impôt sur le revenu, il est important de bien choisir son investissement lors de l’achat, que ce soit en pleine propriété ou par l’achat de parts de SCPI. Dans tous les cas, créer un déficit foncier aura un impact positif sur votre propriété.